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級別：** 
頒發(fā)字號： 
實施日期：
頒發(fā)日期：
發(fā)文**：建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心
 
 
正 文：
    The Construction Points and Technical Guideline for Intelligent Systems of Residential Quarters (Revised Edition)
   
    1. 總 則
    1. 0. 1 總體目標與建設(shè)原則
    　　為適應(yīng)21世紀信息社會的生活方式, 提高住宅功能質(zhì)量, 居住小區(qū)智能化系統(tǒng)總體目標是：**采用現(xiàn)代信息傳輸技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和信息集成技術(shù)，進行精密設(shè)計、優(yōu)化集成、精心建設(shè)，提高住宅高新技術(shù)的含量和居住環(huán)境水平，以滿足居民現(xiàn)代居住生活的需求。
   
    系統(tǒng)建設(shè)原則如下：
    1. ****信息化建設(shè)的方針、政策和地方政府總體規(guī)劃建設(shè)的要求；
    2. 系統(tǒng)的等級**應(yīng)與項目開發(fā)定位相適應(yīng);
    3. 小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)必須遵循**和地方的有關(guān)**、規(guī)范和規(guī)定；
    4. 系統(tǒng)的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)應(yīng)與土建工程的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)同步進行；
    5.小區(qū)必須實行嚴格的質(zhì)量監(jiān)控，并達到**規(guī)定的驗收**；
    6. 小區(qū)建設(shè)應(yīng)推進信息資源共享，促進我國住宅信息設(shè)備和軟件產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
   
    1.0.2 小區(qū)分類
    　　為使不同類型、不同居住對象、不同建設(shè)**的小區(qū)合理配置智能化系統(tǒng)，小區(qū)按不同的功能設(shè)定、技術(shù)含量、經(jīng)濟投入等因素綜合考慮，劃分為：一**（**號★，下同）、二**（**號★★，下同）、三**（**號★★★，下同）三種類型。
   
    1.0.3 小區(qū)建設(shè)要求
    　　小區(qū)建設(shè)應(yīng)**“文明居住環(huán)境”的要求，采用**、適用的智能化成套集成技術(shù)，提高居住區(qū)的安全性、適用性和物業(yè)管理水平。在建設(shè)主管部門的指導下，**小區(qū)建設(shè)，鼓勵住宅信息集成企業(yè)、產(chǎn)品與設(shè)備開發(fā)企業(yè)積**參與住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作，發(fā)展新興的住宅信息產(chǎn)業(yè)。
   
    1． 建立和**住宅智能化工程質(zhì)量保障體系
    1） 住宅智能化技術(shù)、產(chǎn)品、設(shè)備和**優(yōu)化集成后的成套設(shè)備的質(zhì)量審驗：
    2） 小區(qū)工業(yè)化、裝配化作業(yè)的質(zhì)量監(jiān)控制度；
    3） 小區(qū)質(zhì)量綜合評價制度。
   
    2． 實行住宅智能化系統(tǒng)與居住小區(qū)同步建設(shè)
    1） 住宅智能化系統(tǒng)與居住小區(qū)實行統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計、施工；
    2） 小區(qū)應(yīng)采用技術(shù)**、性能可靠、經(jīng)濟合理的材料、設(shè)備和產(chǎn)品；
    3） 小區(qū)應(yīng)逐步實現(xiàn)工業(yè)化、裝配化施工，減少現(xiàn)場加工。
   
    3． 小區(qū)智能化布線應(yīng)**開放性、兼容性、擴展性等要求，達到布線簡化、安裝方便、技術(shù)可靠、經(jīng)濟合理的目標。實現(xiàn)不同等級的高水平、高質(zhì)量、高效益的居住小區(qū)智能化系統(tǒng)。
   
    4． 小區(qū)應(yīng)積**推廣應(yīng)用**和有關(guān)部門正式推薦的住宅智能化新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新產(chǎn)品。
   
    5．小區(qū)在實施前應(yīng)對未來物業(yè)管理進行全面策劃，在工程實施的適當時機超前介入，做好工程竣工后物業(yè)管理的一切準備工作。工程交付使用前必須確保物業(yè)管理系統(tǒng)安全、準確、可靠地運轉(zhuǎn)。
   
    1.0.4 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計要求
    　　小區(qū)規(guī)劃應(yīng)作到因地制宜、布局合理、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美。住宅設(shè)計作到空間尺度適宜、套型功能**、采光通風良好、建筑造型美觀。
   
    1.0.5 住宅性能認定要求
    　　居住小區(qū)竣工交付使用前應(yīng)參照建設(shè)部建住房[1999]114號文《商品住宅性能認定管理辦法》（試行）申請性能認定。
   
    ２．系統(tǒng)的分類
    　　居住小區(qū)智能化系統(tǒng)按其硬件配置功能要求、技術(shù)含量、經(jīng)濟合理等劃分為一**、二**、三**。
   
    ２.0.1 一**
    　　根據(jù)小區(qū)實際情況，建設(shè)“居住小區(qū)智能化系統(tǒng)配置與技術(shù)要求”**中所列舉的基本配置。具體如下：
   
    1. 安全防范子系統(tǒng)
    (1)住宅報警裝置
    (2)訪客對講裝置
    (3)周邊防越報警裝置
    (4)閉路電視監(jiān)控裝置
    (5)電子巡更裝置
   
    2. 管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)
    (1)自動抄表裝置
    (2)車輛出入與停車管理裝置
    (3)緊急廣播與背景音樂
    (4)物業(yè)管理計算機系統(tǒng)
    (5)設(shè)備監(jiān)控裝置
   
    3. 信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)
    為實現(xiàn)上述功能科學合理布線，每戶不少于兩對電話線、兩個電視插座和一個高速數(shù)據(jù)插座。
   
    ２.0.2 二**
    　　二**除具備一**的全部功能之外，要求在安全防范子系統(tǒng)、管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)和信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)的建設(shè)方面，其功能及技術(shù)水平應(yīng)有較大提升。并根據(jù)小區(qū)實際情況，科學合理地選用“居住小區(qū)智能系統(tǒng)技術(shù)分類”**中所列舉的可選配置。
    ２.0.3 三**
    　　三**應(yīng)具備二**的全部功能，系統(tǒng)**、實用和可靠。并具有可擴充性和可維護性。**別要重視智能化系統(tǒng)中管網(wǎng)、設(shè)備間（箱）、設(shè)備與電子產(chǎn)品安裝以及防雷與接地等設(shè)計與施工。并在采用**技術(shù)與為物業(yè)管理和住戶提供服務(wù)方面有突出技術(shù)優(yōu)勢。
   
    ３．系統(tǒng)技術(shù)要求
    ３.0.1系統(tǒng)結(jié)構(gòu)
    　　居住小區(qū)智能化是以信息傳輸通道（可采用寬帶接入網(wǎng)、現(xiàn)場總線、有線電視網(wǎng)與電話線等）為物理平臺；聯(lián)結(jié)各個智能化子系統(tǒng)，**物業(yè)管理中心向住戶提供多種功能的服務(wù)。居住小區(qū)內(nèi)可以采用多種網(wǎng)絡(luò)拓樸結(jié)構(gòu)（如樹型結(jié)構(gòu)、星型結(jié)構(gòu)或混合結(jié)構(gòu)），圖1為居住小區(qū)智能化系統(tǒng)總體框圖。
   
    ３.0.2系統(tǒng)功能
    　　居住小區(qū)智能化系統(tǒng)由安全防范子系統(tǒng)、管理與監(jiān)控子系統(tǒng)和信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)組成，系統(tǒng)功能框圖如圖2所示。
   
    ３.0.3系統(tǒng)硬件
    1.系統(tǒng)硬件包括網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、布線系統(tǒng)、計算機、家庭智能控制箱、公共設(shè)備、計量儀表和電子器材等，應(yīng)優(yōu)先選擇**、適用、成熟的產(chǎn)品和技術(shù)。避免短期內(nèi)因技術(shù)陳舊造成整個系統(tǒng)性能不高而過早陶汰。同時應(yīng)避免采用技術(shù)上不成熟的硬件產(chǎn)品。
    2.硬件產(chǎn)品應(yīng)具有兼容性，便于系統(tǒng)產(chǎn)品更新與維護。
    3.硬件產(chǎn)品應(yīng)具有可擴充性，便于系統(tǒng)升級與擴展。
   
    ３.0.4系統(tǒng)軟件
    　　系統(tǒng)軟件的功能好壞直接關(guān)系到整個系統(tǒng)的水平。系統(tǒng)軟件包括：計算機及網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)、應(yīng)用軟件及實時監(jiān)控軟件等。
    1.系統(tǒng)軟件應(yīng)具有很高的可靠性和安全性。
    2.系統(tǒng)軟件應(yīng)操作方便，采用中文圖形界面，采用多媒體技術(shù)，使系統(tǒng)具有處理聲音及圖像的能力。用機環(huán)境要適應(yīng)不同層次住戶及物業(yè)公司人員的素質(zhì)。
    3.系統(tǒng)軟件應(yīng)支持硬件產(chǎn)品的更新。
    5. 系統(tǒng)軟件應(yīng)具有可擴充性。
   
    ３.0.5系統(tǒng)集成
    1. 根據(jù)對居住小區(qū)智能化系統(tǒng)不同需求，可采用不同的集成技術(shù)。應(yīng)在居住小區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè)規(guī)劃階段制定所采用的系統(tǒng)集成方案。
    2. 提倡采用寬帶接入網(wǎng)、控制網(wǎng)、有線電視網(wǎng)、電話網(wǎng)等的融合技術(shù)，減化居住小區(qū)內(nèi)信息傳輸通道的布線系統(tǒng)，提高系統(tǒng)性能價格比。
    3. 在規(guī)劃階段應(yīng)將各子系統(tǒng)及子系統(tǒng)內(nèi)功能模塊的各種信息交接接口**化，便于系統(tǒng)集成的實施。
    4. 住宅內(nèi)可采用集各種功能為一體的控制技術(shù)。逐步發(fā)展采用無線傳輸技術(shù)。
    5. 提倡居住小區(qū) “一卡通”系統(tǒng),智能化系統(tǒng)與社會其它職能部門聯(lián)網(wǎng)使用。
    6. 中心控制室,布線管網(wǎng)，接地與防雷，系統(tǒng)供電的要求
    (1) 中心控制室
    　　居住小區(qū)應(yīng)設(shè)立中心控制室，位置**小區(qū)的中間位置，當居住小區(qū)規(guī)模較大時，應(yīng)設(shè)立一個或多個分中心。中心控制室應(yīng)設(shè)有可直接外開的安全出口，其它還應(yīng)滿足GB50198－1994民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范中關(guān)于機房的規(guī)定。
    (2) 布線管網(wǎng)
    　　智能小區(qū)應(yīng)將智能化系統(tǒng)布線管網(wǎng)納入居住小區(qū)綜合管路的設(shè)計中，并**居住小區(qū)總平面規(guī)劃的要求和房屋結(jié)構(gòu)對預埋管路的要求。
    (3) 防雷與接地
    應(yīng)根據(jù)不同的地區(qū)和子系統(tǒng)，提出**規(guī)定的接地與防雷技術(shù)要求，確定電氣接地與防雷的類型的位置，接地排的引入方案。
    (4) 系統(tǒng)供電
    居住小區(qū)智能化系統(tǒng)宜采用中心控制室集中供電方式，對于家庭報警及自動抄表系統(tǒng)必須保證市電停電的24小時內(nèi)正常工作。
   
    ４．系統(tǒng)實施細則
    4.0.1一**
   
    1. 安全防范子系統(tǒng)
    　　**在居住小區(qū)周界、重點部位與住戶室內(nèi)安裝安全防范的裝置，并由居住小區(qū)物業(yè)管理中心統(tǒng)一管理，來提高居住小區(qū)安全防范水平。
    (1) 住宅報警裝置
    住戶室內(nèi)安裝家庭緊急求助報警裝置。居住小區(qū)物業(yè)管理中心應(yīng)實時處理與記錄報警事件。
    (2) 訪客對講裝置
    在住宅樓道入口處安裝防盜門控及語言對講裝置，住戶可控制開啟樓寓防盜門。
    (3) 周界防越報警裝置
    對封閉式管理的居住小區(qū)周界設(shè)置越界探測裝置，并與居住小區(qū)物業(yè)管理中心聯(lián)網(wǎng)使用，能及時發(fā)現(xiàn)非法越界者并能實時顯示報警路段和報警時間，自動記錄與保存報警信息。
    (4) 閉路電視監(jiān)控
    根據(jù)居住小區(qū)安全防范管理的需要，對居住小區(qū)的主要出入口及公建重要部位安裝攝像機進行監(jiān)控。居住小區(qū)物業(yè)管理中心可自動／手動切換系統(tǒng)圖像，可對攝像機云臺及鏡頭進行控制；可對所監(jiān)控的重要部位進行長時間錄像。
    (5) 電子巡更裝置
    居住小區(qū)內(nèi)安裝電子巡更系統(tǒng)，保安巡更人員按設(shè)定路線進行值班巡查并予以記錄。
    　　巡更站點與居住小區(qū)物業(yè)管理中心聯(lián)網(wǎng)，計算機可實時讀取巡更所登錄的信息，從而實現(xiàn)對保安巡更人員的有效監(jiān)督管理。
   
    2.管理與監(jiān)控子系統(tǒng)
    (1) 自動抄表裝置
    　 住宅內(nèi)安裝水、電、氣、熱等具有信號輸出的表具，并將表具計量數(shù)據(jù)遠傳至居住小區(qū)物業(yè)管理中心，實現(xiàn)自動抄表。應(yīng)以計量部門確認的表具顯示數(shù)據(jù)作為計量依據(jù)，定期對遠傳采集數(shù)據(jù)進行校正，達到**計量。上述表具也可采用IC卡表具�！　　�
    (2) 車輛出入與停車管理裝置
    　 居住小區(qū)內(nèi)車輛出入口**IC卡或其它形式進行管理或計費，實現(xiàn)車輛出入及存放時間記錄、查詢、區(qū)內(nèi)車輛存放管理等。
    (3) 緊急廣播與背景音樂
    　　在居住小區(qū)內(nèi)安裝有線廣播裝置，在**定分區(qū)內(nèi)可播業(yè)務(wù)廣播、會議廣播或通知等。在發(fā)生緊急事件時可作為緊急廣播強制切入使用。
    (4) 物業(yè)管理計算機系統(tǒng)
    居住小區(qū)物業(yè)管理中心配備有計算機或計算機局域網(wǎng)，配置實用可靠的物業(yè)管理軟件。實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理計算機化。并要求安全防范子系統(tǒng)，水、電、氣、熱等表具的自動抄表裝置、設(shè)備監(jiān)控裝置等在居住小區(qū)物業(yè)管理中心集中管理，便于及時對報警信號作出響應(yīng)及處理。
    (5) 設(shè)備監(jiān)控裝置
    在居住小區(qū)物業(yè)管理中心或分控制中心內(nèi)應(yīng)具備下列功能：
    1) 給排水設(shè)備故障報警；
    2) 蓄水池（含消防水池）、污水池的超高低水位報警；
    3) 電梯故障報警、電梯內(nèi)人員求救信號指示或語音對講；
    4) 變配電間設(shè)備的故障報警；
    5) 欽用蓄水池過濾、殺菌設(shè)備的故障報警；
   
    3. 信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)
    　　本子系統(tǒng)是由居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)、控制網(wǎng)、有線電視網(wǎng)和電話網(wǎng)等所組成，提倡采用多網(wǎng)融合技術(shù)。
    (1) 居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)、控制網(wǎng)、有線電視網(wǎng)和電話網(wǎng)等各自成系統(tǒng)，采用多種布線方式，但要求科學合理、經(jīng)濟適用。
    (2) 居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)類型可采用以下所列類型之一或其組合：FTTX（X可為B、F，即光纖到樓棟、光纖到樓層），HFC（光纖同軸網(wǎng)）和XDSL（X可為A、V等，即高速數(shù)字用戶環(huán)路）或其它類型的數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)。
    (3) 居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)應(yīng)提供管理系統(tǒng)，支持用戶開戶、用戶銷戶、用戶暫停、用戶流量時間統(tǒng)計、用戶訪問記錄、用戶流量控制等管理功能，使用戶生活在一個安全方便的信息平臺之上。
    (4) 居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)應(yīng)提供安全的網(wǎng)絡(luò)保障。
    (5) 居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)應(yīng)提供本地計費或遠端撥號用戶**
    （RADIUS）的計費功能。
    (6) 每戶不少于兩對電話線、兩個電視插座和一個高速數(shù)據(jù)接口。
   
    4.0.2 二**
   
    1. 安全防范子系統(tǒng)
    　　二**應(yīng)具備一**的全部功能，安全防范子系統(tǒng)和信息管理子系統(tǒng)的系統(tǒng)建設(shè)，其功能及技術(shù)水平上應(yīng)有較大提升。
    (1)住宅報警裝置
    戶門安裝防盜報警裝置，依據(jù)實際需要陽臺外窗安裝防范報警裝置；住戶室內(nèi)安裝燃氣泄露自動報警裝置。
    (2) 訪客對講裝置
    訪客對講裝置可采用聯(lián)網(wǎng)型可視對講裝置，居住小區(qū)主要出入口安裝訪客對講裝置
    (3) 周界防越報警裝置
    居住小區(qū)物業(yè)管理中心采用電子地圖指示報警區(qū)域，并配置聲、光提示。小區(qū)周界采用閉路電視實時監(jiān)控，或居住小區(qū)周界防越報警裝置與閉路電視監(jiān)視裝置聯(lián)動。留有對外報警接口。
    (4) 閉路電視監(jiān)控
    根據(jù)小區(qū)實際情況對居住小區(qū)主要通道、停車場、電梯轎廂（多層或高層住宅）等部位適當?shù)卦O(shè)置攝像機，達到有效的監(jiān)視目的。
    (5) 電子巡更裝置
    　　巡更站點與居住小區(qū)物業(yè)管理中心聯(lián)網(wǎng)，計算機可實時讀取巡更所登錄的信息，從而實現(xiàn)對保安巡更人員的有效監(jiān)督管理。
   
    2.管理與監(jiān)控子系統(tǒng)
    (1)自動抄表裝置
    上述表具數(shù)據(jù)可遠傳到供水、電、氣、熱相應(yīng)的職能部門。住戶可**居住小區(qū)內(nèi)部寬帶網(wǎng)、Internet網(wǎng)等查看表具數(shù)據(jù)或網(wǎng)上支付費用。
    (2) 車輛出入與停車管理裝置
    停車出入口車輛管理裝置與居住小區(qū)物業(yè)管理中心計算機聯(lián)網(wǎng)使用。
    (3) 緊急廣播與背景音樂
    小區(qū)內(nèi)安裝有線廣播裝置，播放背景音樂。
    (4) 物業(yè)管理計算機系統(tǒng)
    居住小區(qū)建立Internet網(wǎng)站，住戶可在網(wǎng)上查詢物業(yè)管理信息。居住小區(qū)內(nèi)安全防范子系統(tǒng)，水、電、氣、熱等表具的自動抄表裝置、車輛出入與停車管理裝置、設(shè)備監(jiān)控裝置等與居住小區(qū)物業(yè)管理的計算機系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。居住小區(qū)內(nèi)采用“一卡通”技術(shù)。
    (5) 設(shè)備監(jiān)控裝置
    　　在居住小區(qū)物業(yè)管理中心或分控制中心內(nèi)應(yīng)具備下列功能：
    1) 變配電設(shè)備狀態(tài)顯示、故障警報；
    2) 電梯運行狀態(tài)顯示、查詢、故障警報；
    3) 場景的設(shè)定及照明的調(diào)整。
    4) 欽用蓄水池過濾、殺菌設(shè)備監(jiān)測；
    5) 對園林綠化澆灌實行控制；
    6) 對所有監(jiān)控設(shè)備的等待運行維護進行集中管理；
    7) 對居住小區(qū)集中供冷和供熱設(shè)備的運行與故障狀態(tài)進行監(jiān)測
    　　公共設(shè)施監(jiān)控信息與相關(guān)部門或**維修部門聯(lián)網(wǎng)。
   
    3. 信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)
    　　控制網(wǎng)中有關(guān)信息，**小區(qū)寬帶接入網(wǎng)傳輸?shù)骄幼⌒�區(qū)物業(yè)管理中心計算機系統(tǒng)中，用于統(tǒng)一管理。
   
    4.0.3 三**
    　　三**應(yīng)具備二**的全部功能，采用技術(shù)**，便于系統(tǒng)集成，易操作及維護，可擴充性好。智能化系統(tǒng)中管網(wǎng)、設(shè)備間（箱）與電子產(chǎn)品安裝以及防雷與接地等設(shè)計與施工方面嚴格按****或****進行管網(wǎng)、設(shè)計與施工。目前暫無**可循的，可按廠家自行制定**。并在以下方面之一有突出的技術(shù)優(yōu)勢：
    1、智能化系統(tǒng)應(yīng)用**技術(shù)應(yīng)用方面：如采用多網(wǎng)融合技術(shù)，智能家庭控制器、IP協(xié)議智能終端等。
    2、智能化系統(tǒng)為物業(yè)管理和住戶提供服務(wù)方面：建立小區(qū)Internet網(wǎng)站和小區(qū)數(shù)據(jù)中心，提供物業(yè)管理、電子商務(wù)、VOD、網(wǎng)上信息查詢與服務(wù)、遠程醫(yī)療與遠程教育等增值服務(wù)項目。
   
    主編單位： 建設(shè)部工程質(zhì)量安全監(jiān)督與行業(yè)發(fā)展司
    建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心
    參編單位： 廈門市萬安實業(yè)有限公司 無錫阿德勒科技發(fā)展有限公司
    華為技術(shù)有限公司 深圳開發(fā)科技股份有限公司
    主 編： 王素卿、童悅仲
    副 主 編： 婁乃琳、方天培
    參 加 人： 舒世從、張文才、李雪佩、林賢光、張 彥、陳 龍、
    楊柱石、朱祖良、袁政宇、韓西京、張海燕、李 寧
    本導則由建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心負責解釋。